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再造计划受阻保利成为2011年艰难转身

来源: 作者: 2019-05-14 22:58:11

“再造计划”受阻 保利成为“2011年艰难转身的房企”

2011年,保利(专题阅读)地产销售732亿元,取得了有史以来的成绩。其实,多年来,保利正逢高速成长期,取得如此成绩,亦在业界预期之内。此一时,彼一时。2010年,保利在全年销售中排名夺得榜眼,而今年却被恒大、绿地超越,屈居行业老四。

贵为 央企 的保利排名何以倒退?其实,高速增长亦是一把双刃剑。在激进跑马圈地、布局设点的背后,保利亦受困于高负债、与业绩向左的现金流等不利因素的困扰,在严厉的调控下,正在经历一场前所未有的转型,基于此,保利被评为 2011年艰难转身的地产房企 。

艰难转身

严厉调控迫使房企转型,保利地产亦不例外。2011年以来,其在商业地产(专题阅读)、旅游地产及养老地产等多个领域,以一贯激进的方式 跑马圈地 。其实,早在2002年,保利地产在 十年规划 中,就已提出了发展商业地产的计划,但因住宅市场一路疯涨,该公司并未在商业地产领域大展拳脚,2010年当严厉调控来袭之际,才将部分精力投入非住宅市场,一场声势浩大的转型大戏就此拉开帷幕。

但从目前来看,保利商业地产的超长战线与其收入相去甚远。2010年全年,该领域的收入仅为5亿元,不及总收入357亿元的零头。按照未来商业地产占收入比例30%的规划来看,其商业蓝图还需很长的路要走。

除此之外,为了规避限购政策,保利亦在旅游及养老地产领域发力。但保利地产董事长宋广菊公开表示,养老地产有前景,但利润并不高,房企很难大规模进入。显然,目前还处于 摸着石头过河 的阶段。

大举进军商业等领域无可厚非,但摆在这些开发商面前的问题就是钱的问题。而在此轮调控之前,保利地产在资本市场上一路 畅通无阻 ,但受调控影响,增发等一系列的低成本融资计划无疾而终,保利地产只能另辟蹊径。除了正常的银行抵押贷款、担保贷款等融资方式外,保利亦被迫借道高成本的信托融资。

激进的扩张,遭遇严厉的调控,在资金愈加紧张的情况下,保利地产的转型显得尤为艰难。目前,保利地产从资产依赖型扩张转向效率推动型增长,模式的转型意味着资产的扩张速度将减缓。

再造计划 受阻

突如其来的严厉调控,不仅打乱了保利地产的融资计划,也给其惯于激进的扩张步伐戴上了 紧箍咒 。

实际上,激进的扩张源于 年再造一个保利 。2010年,被誉为 铁娘子 的宋广菊取代前董事长李彬海执掌保利,并提出再造计划。

理想很丰满,现实很骨感。2011年以来,保利的销售额虽比去年有所增长,但被恒大、中海甩在了身后,增长速度亦在放缓,这给保利的再造计划造成了压力。其实,从净利润来看,保利地产的增长速度在放缓。2007年同比增长超过121%,2008年则退回至50%,2010年则增长39%。

增长放缓的同时,保利地产的拿地规模在今年亦大幅减缓。2009年,其新拓展项目高达38个,新增土地建筑面积1338万平方米,投资和当年销售总金额433亿元旗鼓相当;2010年,更是一路疯狂跑马圈地,拓展了45个项目,新增土地建筑面积高达1441万平方米;而2011年仅拓展了20个项目左右,不到过去两年的一半。过去几年的激进圈地,亦不断推高了负债率。2007年,这一数据仅为68.6%;而到目前为止已升至80.7%,创历史新高。

因此在严厉的调控政策持续发威的情况下,保利地产的再造计划或受到了巨大的阻碍。

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